Продажа квартир в новостройках по схеме trade in — это не обмен старого на новое и не зачет, а, скорее, услуга, которую оказывают покупателю для того, чтобы он побыстрее смог получить деньги за свою недвижимость. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, как работают такие продажи и кому они могут быть удобны.
Вся суть trade in
Для начала нужно назвать, чем trade in не является. Прежде всего, это не простой обмен старой квартиры на новую. Также при этой схеме большинство застройщиков не забирают старую квартиру покупателя "в счет оплаты новой" и не выкупает ее.
Продажа квартиры по схеме trade in и покупка новостройки — это две сделки, которые проходят параллельно. Соответственно заключается два договора — договор оказания услуг на реализацию старой квартиры клиента и договор бронирования квартиры в новостройке, объясняет управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. В первом договоре стороны оговаривают стоимость продажи объекта недвижимости, в нем также прописывается размер вознаграждения за оказанные услуги. В договоре бронирования за клиентом закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость.
Бронь, то есть фиксация стоимости квартиры в новостройке на определенный срок — это один из весомых плюсов схемы trade in, подчеркивает руководитель департамента управления продажами и маркетинга УК "Развитие" Ольга Нарт.
Длительность такой брони зависит от темпов строительства и от повышения цен в новостройке, добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
По факту время брони зависит еще и от самого застройщика: эксперты назвали сроки от 60 дней до полугода, некоторые из них указали на возможность продления брони, то есть подход в данном случае индивидуальный. Возможна также схема, при которой фиксация цены не производится вообще, а бронируется только квартира, то есть продавец дает гарантию, что она не будет продана другим покупателям.
Альтернативный вариант trade in в форме зачета старой квартиры в счет оплаты новой применяется не так часто, но на рынке он есть. Такая программа, наряду с приведенной выше схемой, применяется, например, в ГК "Инград". "Если говорить о зачете квартиры в счет новостройки, здесь мы готовы обсудить дополнительно возможность проживания покупателем в его же квартире на возмездной или безвозмездной основе", — уточняют эксперты компании.
Важный момент, который отметили все опрошенные эксперты — квартира для продажи должна располагаться в том же регионе, что и желаемая новостройка, так как большинство застройщиков и риелторов работает только на локальных рынках и не имеет возможность реализовать объект в другом регионе. То есть, если новостройка находится в Москве, то и старая квартира должна располагаться в столице или в Московской области.
Расходы покупателя по схеме trade in
При продаже по trade in с клиентом заключается агентский договор на реализацию его жилья. После того, как покупатель на старое жилье найден, клиент оплачивает комиссию брокеру, и затем отдел продаж новостроек сразу готовит документы на сделку, объясняет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Помимо этого, клиент должен оплатить сопровождение сделки на первичном рынке: услугу регистрации ДДУ и оформления собственности.
Кроме указанной комиссии покупатель может также оплатить договор бронирования (в случае, если он платный) и собственно покупаемую квартиру. Порядок цен опять же зависит от компании. Например, застройщик RDI установил стоимость услуг по продаже квартиры в 35 тысяч рублей, а стоимость договора бронирования — 30-50 тысяч, рассказывает директор по продажам RDI Валерий Кузнецов.
Иногда покупатель существенно завышает сумму, за которую он хочет продать свою квартиру. Обычно это приводит к тому, что его недвижимость не находит покупателя за указанный срок, и соответственно, клиент теряет возможность приобрести новое жилье по фиксированной цене, добавляет Нарт.
Если покупатель на старую квартиру находится очень быстро, буквально в течение одной недели, тогда клиенту кажется, что он продешевил, и он начинает корректировать стоимость объекта, сетует Колочинский. А Кузнецов в свою очередь отмечает, что покупатели зачастую вовсе не читают агентский договор и не понимают, какие у его сторон обязательства и риски.
Две на две
Анастасия и Дмитрий живут в двухкомнатной квартире в районе Зябликово, мама и бабушка Анастасии – в трехкомнатной квартире в том же районе. Вместо существующего жилья обе семьи хотят купить две квартиры в новостройке, причем в одном жилом комплексе, поближе друг к другу. Они подобрали вариант в ЖК « » в Марьино. Проблема в том, что, если продать обе квартиры сразу и купить две новых, в ожидании окончания строительства придется тратить слишком много на аренду двух квартир. А снимать одну квартиру на всех не получится, поскольку в обеих семьях есть животные.
«Покупатели могут не согласиться приобрести заложенную квартиру, поэтому лучше ипотеку погасить самостоятельно. Если собственных средств нет, то нужно будет взять потребительский кредит на 500 000 рублей, минимально возможная ставка составит от 14% годовых. Ежемесячный платеж составит около 15 000 рублей», - говорит Екатерина Никитина. Чтобы минимизировать затраты на потребительский кредит, Олег Репченко рекомендует брать его как можно позже, в идеале – когда уже будет найден покупатель: «В этом случае сразу после продажи можно будет погасить потребительский кредит и не переплачивать по процентам».
Также стоит не забывать о том, что придется уплатить налоги после продажи имущества – 13% с разницы от цены продажи и цены покупки. «Мы не знаем, за сколько была куплена квартира, но если предположить, что за 4 млн рублей, то налог уплачивается с 1 млн рублей, следовательно, его размер составит 130 000 рублей, - говорит Наталья Шаталина. - В итоге у семьи остается чуть менее 4,4 млн рублей. Данных средств впритык хватает на приобретение новой квартиры. Также придется заплатить небольшую сумму за оформление нового договора». «В результате вся сделка выйдет в «ноль», а в качестве плюса можно будет выделить закрытие ипотеки и новое вложение суммы без привлечения кредитных средств», - говорит Юлия Дымова, юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Таким образом, такая сделка не приведет к существенной экономической выгоде. Если новая квартира по каким-то характеристикам лучше прежней, можно пойти на подобный обмен, в ином случае вся операция повлечет только лишние трудозатраты.
В целом продажа собственной квартиры ради покупки новостройки – это весьма трудоемкий процесс, в котором к тому же есть неочевидные на первый взгляд затраты. Однако с учетом увеличивающей разницы в стоимости между старым жилым фондом и современным жильем такой обмен может быть целесообразным, главное - заранее учесть все нюансы и просчитать затраты.
Обмен вторичного жилья на новостройку в Москве и Подмосковье
В Москве и Подмосковье строится большое количество новых многоэтажных домов с прекрасной планировкой, в которых многим хотелось бы иметь жилье. Если у Вас есть старая квартира, ее вполне возможно поменять (обменять) на квартиру в новостройке.
Квартира в новостройке - это современные планировки и новые коммуникации, наличие парковки для автомобилей, замечательные входные группы, красиво оформленная придомовая территория.
Например, у Вас есть двухкомнатная квартира в 9-этажном доме в одном из районов Москвы, общая площадь 45 м кв, кухня чуть больше 6 м кв, жилая площадь 28 м кв, маленький коридор, крохотный санузел. Внешний вид дома оставляет желать лучшего, коммуникации изношены. Имея такую квартиру, вы можете без доплаты обменять ее на квартиру большей площади (от 50 до 75 м км), с кухней от 10 м км в доме новостройке. Также возможен обмен на 3-комнатную квартиру от 80 кв м на территории Новой Москвы или ближнего Подмосковья.
Согласитесь, для многих такой обмен был бы очень привлекателен. Возможны варианты обмена как с доплатой, так и без нее. Мы подберем несколько вариантов переезда и постараемся если не избавить Вас от доплаты, то, во всяком случае, сделать ее минимальной.
Если у Вас не хватает средств на покупку квартиры-новостройки (в сделке с обменом), можно воспользоваться ипотечным кредитом. Мы подскажем как, на каких условиях и в каком крупном банке, партнером которого мы являемся, возможно получение льготного ипотечного кредита.
Приобретение новостроек имеет специфику по сравнению со вторичным рынком. В первую очередь это относится к договору: сделка заключается не на основе договора купли-продажи, а на основе договора инвестирования - Договора долевого участия, Договора переуступки прав требования или аналогичных по смыслу. Другой порядок регистрации договора, иная схема передачи денежных средств. Поэтому для успешного проведения сделки лучше привлечь профессиональных специалистов.
В нашем агентстве «Адресъ-недвижимость» с самого первого шага покупки жилья в доме новостройке активно подключаются сотрудники юридического отдела. Они не только сделают экспертизу всех правоустанавливающих документов, но и будут сопровождать Вас до этапа оформления квартиры в собственность.
Услуга трейд-ин перекочевала из автосалонов в риелторский бизнес. Взаимозачет старой недвижимости при покупке новой становится привычным делом, правда, в основном только в мегаполисах. По оценке экспертов, сегодня в Москве при покупке квартир в новостройках этой опцией пользуются почти 10 процентов клиентов.
На рынке недвижимости услуга трейд-ин имеет свои особенности. Принцип работы услуги на рынке недвижимости несколько отличается от автомобильного. Если при покупке авто клиент, по сути, продает свою старую машину автосалону и сразу же уезжает домой на новой, то с квартирами дело обстоит сложнее. Один из вариантов - это формат срочного выкупа, когда старая квартира приобретается застройщиком или риелторским агентством с дисконтом и взамен предоставляется жилье в новостройке. Но он встречается нечасто, так как при обмене старой квартиры на жилье в новостройках квартиры выкупаются с дисконтом до 40 процентов от рыночной стоимости. По словам специалистов, выгода в таком случае оказывается весьма сомнительной.
Другой, более сложный вариант - две параллельные сделки по реализации квартиры на вторичном рынке и покупке жилья в новостройке. Во втором случае, как рассказал директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский, самым сложным является фактор времени. "Застройщики допускают бронирование квартир с фиксацией цены не более чем на два месяца, причем далеко не все компании соглашаются на такие условия и устанавливают гораздо меньшие сроки", - пояснил он.
Скорость продажи квартиры в большей мере зависит от ее адекватной оценки и установления правильной рыночной цены. При стагнирующем рынке сложно гарантировать продажу за два месяца. Агенту нужно отсмотреть и прозвонить не меньше двух десятков квартир в конкурентном окружении, чтобы понять рыночную стоимость подобных предложений. Цена не должна быть занижена, поскольку речь идет не о срочном выкупе. Конечно, недобросовестный агент может установить цену ниже рынка и продать квартиру за два показа, но в случае с трейд-ин без срочного выкупа клиент заинтересован в реализации объекта по рыночной цене.
Скорость продажи квартиры зависит от ее адекватной оценки и установления правильной рыночной цены
В этом случае многое зависит от договоренностей риелтора с застройщиком и возможности получения индивидуальной преференции для клиентов агентства. Даже в случае с максимальным сроком бронирования, необходимо за два месяца успеть продать имеющееся жилье на вторичном рынке. Сейчас же, по оценкам экспертов, средний срок экспозиции объектов на вторичном рынке составляет около четырех месяцев. То есть, чтобы провести сделку в формате трейд-ин, риелтор должен сократить среднее время реализации квартиры в два раза.
Как показало исследование, проведенное аналитиками компании "Метриум Групп", такая услуга сегодня представлена далеко не во всех проектах на первичном рынке. В массовом сегменте в "старой" Москве эта опция, по словам экспертов, доступна только в половине от всех реализуемых проектов новостроек. В Новой Москве доля трейд-ин еще ниже - примерно 42 процента (15 жилых комплексов).
По данным аналитиков "Метриум Групп" сегодня наиболее популярны две схемы. Первый вариант: старая квартира передается на реализацию агентству, занимающемуся продажей жилья в новостройке. При этом для покупателя бронируется квартира в новом жилом комплексе с фиксацией цены сроком на месяц. Этот вариант подходит тем, кто готов немного уступить в цене своей старой квартиры для ускорения процесса продажи.
Другой распространенный вариант: все то же самое, но квартира в новостройке бронируется без фиксации стоимости на неопределенный срок. Такой вариант выбирают те, кто хочет реализовать свою квартиру максимально выгодно. При этом здесь существует риск, что, пока старое жилье будет продаваться по более высокой цене, вырастет и стоимость приобретаемой недвижимости.
Для покупателя квартиры в новостройке услуга трейд-ин может быть интересна по ряду причин. Такой вариант очень подходит для ленивых, это возможность решить жилищный вопрос без лишних телодвижений, буквально за несколько визитов в офис компании-продавца. К плюсам можно отнести и то, что подобная сделка, как правило, максимально безопасна для клиента - все финансовые расчеты производятся через агентство, а профессиональные юристы сопровождают сделку на всех этапах. "При этом нужно понимать, что трейд-ин подходит далеко не всем, - рассказала управляющий партнер компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - К примеру, если до ввода в эксплуатацию новостройки нужно ждать еще два года, а старая недвижимость будет продана уже сейчас, то до момента получения ключей от нового жилья необходимо будет снимать квартиру. При длительном сроке ожидания расходы на аренду могут нивелировать выгоду от приобретения нового жилья на раннем этапе. Оптимальным вариантом для трейд-ин является приобретение квартиры в уже готовой новостройке или за два-три месяца до получения разрешения на ввод в эксплуатацию".
Услуга трейд-ин очень подходит для ленивых, можно решить жилищный вопрос без лишних телодвижений, буквально за несколько визитов в офис компании-продавца
В сделках трейд-ин есть важный нюанс, связанный со сроками физического освобождения проданной квартиры. Если человек покупает квартиру в еще строящемся доме, то ему необходимо где-то жить до его сдачи. Риелторское агентство может договориться с продавцом об отсрочке отъезда из проданной квартиры до двух месяцев, по истечении которых в ряде случаев новые собственники даже соглашаются сдавать еще какое-то время квартиру в аренду бывшим владельцам. Однако фактор сроков физического освобождения квартиры "меркнет" на фоне вопроса о цене. Не всегда для продавца предпочтительней клиент, который согласен освободить занимаемую площадь в день сделки, и поэтому готов заплатить меньше. Аренда "транзитной" квартиры на время ожидания окончания строительства новостройки, как правило, обходится дешевле, чем скидка при продаже. Помимо освобождения квартиры клиент должен сняться с регистрационного учета, здесь опять-таки риелторское агентство может организовать отсрочку снятия с регистрационного учета.
Самые частные причины срыва сделок в формате трейд-ин - это отказ банка в одобрении покупателя для объекта на вторичном рынке или отказ покупателя от выхода на сделку в ситуации, когда у него альтернативная продажа и с ней что-то "не задалось" (то есть когда покупателю, чтобы купить "вторичку" продавца по трейд-ин, еще надо продать что-то свое). Наиболее предпочтительные покупатели для трейд-ин - это люди со свободными деньгами. С ипотечными покупателями тоже зачастую случается "загвоздка" - сделку по продаже приходится проводить через банк, в котором дается ипотека покупателю. И чаще всего он отличается от того банка, где продавцу потом нужно проводить деньги за новостройку.
Имея такую квартиру, вы можете без доплаты обменять ее на квартиру большей площади (от 50 до 75 м км), с кухней от 10 м км в доме новостройке. Также возможен обмен на 3-комнатную квартиру от 80 кв м на территории Новой Москвы или ближнего Подмосковья. Согласитесь, для многих такой обмен был бы очень привлекателен. Возможны варианты обмена как с доплатой, так и без нее. Мы подберем несколько вариантов переезда и постараемся если не избавить Вас от доплаты, то, во всяком случае, сделать ее минимальной. Если у Вас не хватает средств на покупку квартиры-новостройки (в сделке с обменом), можно воспользоваться ипотечным кредитом. Мы подскажем как, на каких условиях и в каком крупном банке, партнером которого мы являемся, возможно получение льготного ипотечного кредита. Приобретение новостроек имеет специфику по сравнению со вторичным рынком.
Как обменять «вторичку» на новостройку
Хотите продать свою старую квартиру и приобрести новое жилье в современных жилых комплексах? Компания «ВЫБОР» предлагает простой способ обмена вторичного жилья на квартиру в новостройках. Идеальное решение для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия!
- Обратитесь к менеджеру строительной компании «ВЫБОР» и выберите квартиру в строящемся или в сданном доме.
- Оформите договор на новую квартиру в нашей компании и заключите договор на оказание услуг по реализации вашего недвижимого имущества с одним из наших надежных партнеров - агентств недвижимости.
- Вам остается дождаться продажи «старого» объекта недвижимости и просто переехать в новую квартиру одного из жилых комплексов строительной компании «ВЫБОР».
Как поменять старую квартиру на новую?
Оставьте свои контактные данные: мы перезвоним Вам в ближайшее время Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности Политика конфиденциальности Данная Политика Конфиденциальности применима ко всей личной информации и полученными или использованными данными на настоящем сайте и всех сайтах, на которые ссылается настоящий сайт. Сбор вашей личной информации Мы храним и обрабатываем предоставленную Вами информацию с тем уровнем достаточной защиты, которая представляется достаточной и доступной.
Мы не передает предоставленную информацию третьим лицами за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Жилищный trade-in*: меняем старую квартиру на новую!**
По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, безусловное преимущество такой схемы для покупателя – это срочность выкупа и высвобождение денег, плюс собственник получает возможность избежать волокиты с оформлением всех необходимых бумаг. К минусам для клиента относится тот факт, что квартира у него выкупается не по рыночной стоимости, а с определенным дисконтом, в зависимости от конкретной ситуации, характеристик.
Но для trade-in это принцип работы услуги – в обмен на срочность и возможность быстро воспользоваться высвободившимися деньгами. Чтобы застройщик выкупил квартиру, она должна полностью находиться в собственности одного человека, то есть сделки с долями квартир здесь не рассматриваются, как и с комнатами в коммуналках и общежитиях.
В зависимости от условий каждого конкретного застройщика под услугу trade-in попадают не все квартиры Московского региона.
Обмен старой квартиры на новую (новостройка)
Эти деньги являются вашим первым взносом за новую квартиру. В случае если вы передумали и остановили продажу вашей собственности в указанный срок, этот взнос является невозвратным.
Наши партнеры Агентство недвижимости «Домус» , г. Севастополь — это 5 лет плодотворного сотрудничества с компанией «ИнтерсСтрой»; — 7 лет успешной работы на рынке недвижимости г.Севастополя и Крыма; — 14 опытных и энергичных сотрудников; — 24 часа/в сутки непрерывной работы для Вас; — 100% усилий для продажи Вашей квартиры! Агентство недвижимости «Realty Consulting» , г.Севастополь — лидеры рынка недвижимости;
- — нас знают (рекомендуют) Ваши родственники и друзья;
- — берем все риски продажи на себя;
- — лучшая рекламная компания Вашей недвижимости;
- — сертифицированные специалисты, брокеры, профессионалы.
Как обменять квартиру
Агентство недвижимости «МИЭЛЬ» (офис в Симферополе), г. Симферополь — одна из старейших компаний на российском рынке недвижимости (26 лет работы); — самая крупная федеральная сеть в сфере недвижимости в России, которая насчитывает более 100 офисов по всей стране; — если вы хотите продать свою недвижимость, наша команда профессионалов поможет Вам сделать это максимально быстро и выгодно.
Агентство недвижимости «Абсолют Крым» , г. Феодосия — более 10 лет на рынке недвижимости Крыма; — участник Свободной Экономической зоны; — полное сопровождение клиента, помощь в подготовке документов, профессиональные гарантии; — по-настоящему интересные условия для продажи Вашей недвижимости и индивидуальный подход к каждому клиенту Агентство недвижимости «Западный Крым» , г.
Trade-in: превращаем старое жильё в новостройку одним махом
Внимание
По условиям данной программы покупатель квартиры вносит аванс в размере 1% от её стоимости, – рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. – Далее выбранный объект недвижимости бронируется на 3 месяца, стоимость квартиры фиксируется. Но для заключения такого договора бронирования необходимо предъявить подписанный договор на продажу вторичной квартиры с агентством недвижимости или другой реализующей компанией».
Каждая десятая квартира – по trade-in Услугу trade-in нельзя назвать сильно востребованной на рынке недвижимости, та же ипотека сегодня используется намного чаще. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», доля сделок по взаимозачёту сегодня составляет не более 10%.
Отзывы клиентов
В проекте Микрогород «В лесу» от Rose Group услуга trade-in оказывается на платной основе, и стоимость обычно составляет 2% от цены приобретаемого жилья. Сначала покупатель, принявший решение использовать старую квартиру в зачет нового дома, выбирает понравившуюся квартиру. Выбранная квартира бронируется, стоимость на нее фиксируется на определенный срок, обычно на 2 месяца. Затем с застройщиком заключается договор оказания услуг на реализацию недвижимости, после чего начинается активная кампания по продаже старой квартиры. «
Мы имеем примеры, когда владельцы квартир в I очереди использовали услугу trade-in для покупки жилья большей площади и улучшенной планировки, но уже во II очереди», – говорит Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. В ФСК «Лидер» услуга trade-in появилась летом 2015 года.
Программа “Старое на новое” Для жителей Воронежа действует программа обмена жилья, предоставляющая возможность быстро, без посредников, скрытых комиссий улучшить свои жилищные условия, обменяв квартиру меньшей площади на большую в новом жилом фонде. Сотрудники ЦН «36я Авеню» работают досконально с каждым клиентом, подбирая для него наиболее оптимальные, выгодные по стоимости варианты жилой недвижимости в городе либо его близлежащих районах.
Программа обмена старого жилья на новое успешно используется нуждающимися в улучшении жилищных условий Воронежа, стремящимися в кратчайшие сроки провести обменные манипуляции с минимальными финансовыми рисками.
Государственная программа обмен старого жилья на новое
Инфо
Не все владельцы согласны с тем, что застройщик устанавливает на их жильё цену, адекватную рынку, поэтому предпочитают продавать квартиру через стороннего риелтора», – говорит эксперт. Количество сделок по trade-in в последние 2-3 года растёт, что объясняется снижением платёжеспособности населения.
Характерно, замечает Мария Литинецкая, что взаимозачет стал встречаться даже в элитном сегменте, где, казалось бы, обеспеченные люди могут себе позволить купить жилье, не продавая старое. Это в очередной раз свидетельствует, что кризис повлиял на все слои рынка.